Come deve avvenire la registrazione di un contratto di locazione? Vediamo quello che serve sapere!

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva, devono essere obbligatoriamente registrati, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito. Non c’è obbligo di registrazione per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno. La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore. Il proprietario dell’immobile deve inoltre:

  • nei 60 giorni successivi, dare comunicazione dell’avvenuta registrazione al conduttore e all’amministratore di condominio (se presente), ai fini dell’anagrafe condominiale. La Legge non specifica quali sono le modalità di invio ma generalmente, per questo tipo di comunicazioni, è consigliabile utilizzare una raccomandata con ricevuta di ritorno, o la posta certificata

Cosa succede però se il proprietario non registra regolarmente il contratto? In caso di mancata registrazione, il contratto di locazione si può considerare inesistente. L’inquilino può però richiedere all’autorità giudiziaria che il contratto venga ricondotto alle condizioni legali.

I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (Ape). La copia dell’Ape deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013).

Dopo aver stipulato il contratto, è necessario renderlo valido a tutti gli effetti. Per fare questo il contratto di locazione deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate, scegliendo una di queste modalità:

  • servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate: è una modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i proprietari di almeno 10 immobili. Per tutti gli altri proprietari è invece facoltativa, l’importante è essere abilitati ai servizi telematici Fisconline/Entratel;
  • richiedendo la registrazione in ufficio, recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilando il modello RLI. Clicca qui per trovare l’Ufficio più vicino a te!
  • incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Registrazione telematica

Per la registrazione online del contratto di locazione è necessario essere registrati a Fisconline/Entratel.

L’applicazione che può essere utilizzata, sia per la registrazione del contratto sia per il versamento delle imposte di registro e di bollo, è Rli, in versione di programma da installare su Pc o web (che non necessita l’installazione di alcun software).

Registrazione in ufficio

I soggetti che non hanno l’obbligo della registrazione telematica possono richiedere la registrazione presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate (non necessariamente, quindi, presso l’ufficio competente in relazione al proprio domicilio fiscale). Si ricorda che sono obbligati alla registrazione telematica i possessori di almeno 10 immobili e gli agenti immobiliari.

Per la registrazione è necessario portare la seguente documentazione:

  • almeno 2 originali del contratto o in alternativa 1 originale e 1 copia di cui l’ufficio ne attesterà la conformità all’originale;
  • la richiesta di registrazione, ossia il modello Rli compilato;
  • se i contratti da registrare sono più di uno, bisogna predisporre un elenco, utilizzando il “modello RR”, in cui vanno indicati i contratti da registrare;
  • i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (ex marca da bollo), con data di emissione non successiva alla data di stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;
  • la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con Modello F24 Elementi identificativi. I contribuenti che hanno optato per la cedolare secca (regime sostitutivo) non devono versare l’imposta di registro, ma sono tenuti al pagamento dell’imposta sostitutiva (acconto e saldo) da versare entro gli stessi termini previsti per l’Irpef.

Dopo la richiesta di registrazione del contratto, l’ufficio:

  • restituisce timbrata e firmata la copia del contratto se la registrazione è contestuale alla ricezione;
  • rilascia la ricevuta dell’avvenuta consegna e comunica al contribuente quando sarà disponibile la copia del contratto registrato. Questo avviene quando la registrazione non è contestuale alla ricezione ma differita.

Registrazione tramite intermediario/delegato

L’intermediario, deve rilasciare, nel momento in cui assume l’incarico, una dichiarazione, datata e sottoscritta, con cui si impegna a provvedere, a seconda del tipo di adempimento richiesto, alla trasmissione della richiesta di registrazione, all’esecuzione dei pagamenti telematici delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe, alle cessioni, alle risoluzioni.

Deve poi consegnare al contribuente:

  • due copie della ricevuta di avvenuta registrazione o dell’esecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, delle proroghe, anche tacite, delle cessioni, delle risoluzioni (una è destinata all’altra parte contraente che non ha richiesto la registrazione);
  • una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute.

Spese di locazione a chi spettano

Il locatore e il locatario devono corrispondere l’imposta di registro in parti uguali. La legge ammette una diversa pattuizione in modo che sia solo il proprietario di casa a farsi carico delle spese, ma non è ammessa la pattuizione contraria. 

Con la legge di Stabilità sembra che sia abrogata la norma che prevedeva che entrambe le parti rispondessero in solido del pagamento. Questo vuol dire che in caso di mancato pagamento – considerando che spetta al proprietario la registrazione del contratto – l’Agenzia delle Entrate potrà richiedere il pagamento dell’imposta compresa di interessi e sanzioni solo a quest’ultimo. 

Registrazione contratto locazione con cedolare secca: come funziona

Per la registrazione, risoluzione e proroga dei contratti di locazione in regime di cedolare secca non va pagata né l’imposta di registro né l’imposta di bollo.
Ricordiamo che il locatore può esercitare l’opzione per la cedolare secca anche se il contratto di locazione abitativa è “libero” (durata 4 + 4 anni). In questo caso l’aliquota della cedolare secca è al 21%. I vantaggi della cedolare secca sono relativi all’aliquota di tassazione e nell’esenzione delle imposte di registro e bollo (comprese risoluzioni e proroghe, non le cessioni). La cedolare si applica solo alle locazioni abitative tra persone fisiche.